Os preços dos aluguéis de mais de 1,5 milhão de apartamentos em Berlim serão congelados ou reduzidos por cinco anos, graças a uma nova legislação que visa frear uma alta recente dos aluguéis que vem expulsando moradores mais velhos ou de renda mais baixa.

Aprovada por legisladores na quinta-feira (30/1) e prevista para entrar em vigor em março, a medida é uma tentativa do governo de esquerda berlinense de barrar o processo de  gentrificação de uma cidade que ficou famosa por seu cenário criativo, mas está sentindo a pressão de investidores imobiliários e de projetos de infraestrutura.

“Criamos um instrumento que vai sustar o movimento ascendente absurdo dos preços pelos próximos cinco anos”, anunciou Katrin Lompscher, senadora responsável pelo desenvolvimento e vida urbana de Berlim, em coletiva de imprensa na sexta-feira. “Cabe aos políticos criar as condições básicas para permitir que pessoas de renda mais baixa e de classe média continuem a poder viver em Berlim.”

Viver em imóvel alugado é mais comum na Alemanha do que em casa própria; mais de metade dos habitantes do país aluga o imóvel em que vive. Apenas 18% dos 3 milhões de habitantes de Berlim têm casa ou apartamento próprio.

A nova lei não permite que a maioria dos aluguéis na cidade custe mais do que em 2019 e limita o valor que pode ser cobrado, com base na condição do imóvel e suas instalações.

Críticos da medida dizem que ela vai dificultar o crescimento muito necessário do mercado imobiliário e afastar empresas dispostas a construir unidades habitacionais de custo acessível numa cidade que, conhecida nos anos 1990 por seu cenário “pobre, mas sexy” de festas e clubes, desde então tornou-se uma capital europeia que passa por transformações velozes.

Empresários do setor imobiliário e membros do partido conservador da chanceler Angela Merkel ameaçaram contestar a lei. Segundo eles, a medida viola a constituição alemã, que estipula que os aluguéis são determinados pelo governo federal.

“O teto imposto aos aluguéis equivale a uma desapropriação. É uma catástrofe para o mercado imobiliário berlinense”, disse Jürgen Michael Schick, presidente da Associação Imobiliária da Alemanha. Desde que a medida que impõe um teto aos aluguéis foi proposta pela prefeitura de Berlim, no ano passado, a entidade vem avisando sobre seus potenciais efeitos negativos.

“Limitar e reduzir a receita obtida de aluguéis vai gerar incerteza para investidores e desencorajar os investimentos no setor”, disse Schick.

Para Lompscher, o objetivo não é sustar o crescimento do parque habitacional, mas reduzir a pressão financeira sobre os inquilinos enquanto empreendedores imobiliários e autoridades municipais facilitam a construção de mais unidades habitacionais. Berlim, capital da Alemanha, tem planos para construir mais de 60 mil apartamentos adicionais nos próximos anos, disse a senadora, muitos dos quais serão imóveis de preço mais acessível.

Após a queda do Muro de Berlim, em 1989, a cidade reunificada se viu com um excedente de apartamentos, muitos dos quais de propriedade do estado. Em um esforço para gerar recursos urgentemente necessários para custear a reunificação de Berlim oriental e ocidental, muitos imóveis foram privatizados.

Investidores imobiliários estrangeiros não demoraram a entender o potencial de crescimento que havia em Berlim – onde os aluguéis ainda custam significativamente menos que em Londres, Paris ou Roma— e começaram a comprar e reformar apartamentos. Também começaram a cobrar aluguéis mais altos.
Ao mesmo tempo a população de Berlim continuou a crescer. Entre 2012 e 2017 a cidade ganhou 250 mil habitantes a mais, segundo cifras oficiais.

Esse conjunto de fatores levou a uma alta nos preços dos aluguéis, especialmente nos bairros mais procurados. Em 2017, Berlim foi a única grande cidade do mundo em que os preços dos imóveis subiram mais de 20% em relação ao ano anterior, e os aluguéis acompanharam essa alta.

“Três milhões de inquilinos em Berlim vão se beneficiar da medida”, disse Iris Spranger, porta-voz para assuntos habitacionais em Berlim do SPD, um dos partidos governistas que aprovou a lei.

“Após uma fase prolongada de aumentos galopantes, os aluguéis agora serão congelados”, ela disse. “É mais do que necessário.”